82부동산대책 82대책 주택구매시 알아둘점 주의할점 증여 잘하는법 재건축 조합원 임대사업자

안녕하세요?

왕소금입니다.

 

잠시 쉬어가는 차원에서 글을 두개로 나누었습니다. 부동산법은 제가 너무 몰라서 그런지 제가 머리다 다 아파옵니다. 82부동산 대책 시행지역 부동산법 내집마련 LTV DTI 주택자금조달계획서 이어 82부동산대책 이렇게 바뀐다 좀더 알아보도록 합니다. 저도 최대한 쉽게 풀어서 글을 쓰긴 썼으나 부동산법에대해서는 공부해본적이없어 부족한점이 많습니다. 이해바랍니다.

 

82부동산대책 이런게 바뀐다 세번째는

▶ 재건축 조합원의 지위를 양도 금지됐다 / 못한다
앞으로 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 지위 양도제한을 두어 특별한 조건이 없는 한 조합설립인가 후 재건축 예정주택을 양수 받은자는 조합원 지위를 인정받지 못하게 됐습니다. 이러한 규제 원인은 간단히 말해서 주요지역 재건축 시장이 여타 부동산들에 비하여 단기 급등하면서 지나친 과열양상을 보였기 때문인데요. 재건축 시장의 급등은 주변 부동산으로까지 강한 파급력을 미치게 되므로 이를 규제하여 전반적인 시장의 심리적 안정을 취하기 위함으로 보입니다.  

이번 82부동산대책에서는 투기과열지구 내 정비사업 일반분양은 물론, 조합원 분양에 당첨된 가구도 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양, 조합원 분양의 재당첨에 제한됨을 알려드립니다. 또한 조합설립후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 조합원 지위를 3년이상 보유했을경우 조합원 지위양도 예외를 인정한다고 합니다. 단 사업시행인가 신청전 또는 착공 신고전 까지 등기 신청접수를 마쳐야 인정이 된다고 합니다. 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정 주택의 매매계약을 체결한 경우는 등기전이라해도 조합원 지위를 양도받는 것으로 인정합니다. 다만, 투기과열지구 지정이전에 계약금이 지급된것이 확인되어야하고 투기과열지구 지정이후 60일이내에 부동산 거래신고를 마쳐야 인정이 된다고 합니다.

바뀌면서 또하나 챙겨가야 할 부분은 재건축초과이익환수제도라고 해서 재건축을 통해 조합원 1인당 평균개발이익이 삼천만원을 초과하면 그 이상에 대해 정부가 개발이익의 최고50%를 부담금으로 환수하는 제도를 말합니다. 내년부터는 예외없이 필수로 적용한다고 합니다. 관리처분인가신청서를 내셨다면 예외입니다.

82대책발표이후 시장의 변화를 보면 대출규제 및 재건축 지위양도제한으로 매매가 어려워졌고 재건축초과이익환수제도까지 부활하면서 투자심리는 당분간 위축될 것으로 예상됩니다.

▶임대사업자의 세금혜택이 확대된다
다주택자에게 양자선택을 하도록 하는 것이지요. 투기목적으로 구입한집이라면 82부동산대책이 시행되기전인 내년4월까지 정리를 하고, 그렇지 않다면 임대사업자로 등록해 적절한 규제를 받고 세금을 내도록 하기 위한 것입니다. 실제로 대책 발표 후 주택임대사업자를 내고 소형 주택을 여러 채 매수하겠다는 문의가 상당히 많습니다. 사실상 정부가 유일하게 허용하고 권장해주는 투자 시장이라는 점이 크게 작용했기 때문으로 보입니다. 정부는 82대책의 후속조치로 9월에 ‘주거복지 로드맵’이 발표되는데 주택임대사업자의 세제, 기금, 사회보험 등 현재보다 강화된 인센티브 정책을 담을 예정이므로 그것까지 기대하셔도 좋을 듯합니다.  
임대사엄자 세금혜택을 보자면

주택비과세, 제산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 알아둬야 할 점이 참으로 많습니다.

전국 주택 보유 현황을 보면 2015년 통계청 기준으로

다음과 같습니다.

임대사업자 세금혜택의 가장 큰 의도는 다주택자의 주택을 제도권으로 흡수하고 임대시장 안정을 도모하는것과 함께 시세차익을 노려 사고파는 주택 투기를 억제하겠다는데에 목적이 있습니다.
임대사업자의 경우 양도세의 혜택을 받으려면 최소 5년이상 임대사업을 한후 주택을 매도해야합니다. 주부들의 경우 자신의 이름으로 임대사업등록을 할 경우 지역의료보험으로 전환 될 수가 있습니다.

▶다주택자가 임대사업자로 등록하면 어떤 혜택들이 생기게 되나?
첫 번째는 거주하는 곳 외의 집은 주택의 범위에서 제외됩니다. 그러면 여러 채의 주택이 있어도 1주택만 있는 것으로 보아 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 두 번째는 주택을 여러 채 보유하고 있으면 재산세뿐만 아니라 종합부동산세가 부과되는데요, 임대사업용 주택은 종부세를 적용하지 않습니다. 세 번째로 주택임대사업자는 장기간 임대를 하는 경우, 임대소득세를 감면해드리고 있고요, 네 번째로 준공공 임대사업자가 10년 이상을 임대한 경우, 준공공 임대주택을 양도할 때 양도소득세를 전액 감면해 드리고 있습니다. 엄청난 혜택을 드리죠, 하지만, 이런 혜택을 받기 위해서는 주택가격, 임대기간, 주택면적 등의 요건이 혜택별로 상이하기 때문에 전문가와 꼭 상의해서 해당 요건을 잘 지키고 있는지를 점검하셔야 합니다. 

▶집을 파는 것 VS 증여에 따라 내야할 세금이 어떻게 달라지나?
예를 들어, 1억원 주고 구입한 주택이 10년이 지나서 3억원이 된 경우, 양도와 증여를 비교해 본 것인데요. 만약, 내년 4월 이후에 다주택자가 양도하는 경우엔 장기보유특별공제를 적용받을 수 없고요, 2주택자는 세율이 10%, 3주택자는 세율이 20% 더 올라갑니다. 그렇게 계산했더니 2주택자인 경우엔 세액이 8천1백만원정도, 증여의 경우엔 누구에게 하는가에 따라 차이가 있긴 한 대요. 일반적으로 증여가 이뤄지는 아들이나 딸의 경우엔 3천7백만원정도의 증여세를 내게 됩니다. 내년 4월1일 기준으로 본다면 증여가 훨씬 절세하는 방법이긴 합니다.

다시한번 보자면 보유한 집이 3채 이상이 될경우 임대사업자로 전환하느냐 아니면 증여를 하느냐 고민이 많으실텐데요. 양도, 증여시 세금을 보게되면

다음과 같아 증여란점도 고려해볼만하지만 상속,증여세 신고세액공제를 본다면 개정된 세법에서는 공제율이 7%로 낮아졌고 내년에는 5%로 축소한다고 합니다. 2019년에는 3%까지 축소될 예정입니다. 쉽게말하면 세금을 더 내야하는 결과가 나타나게됩니다.

증여 잘하는법은 전체증여를 하지말고 부분증여를 하면됩니다. 처분을 막기위해 부모님이 가지고 계시는 경우도 있다고 합니다. 증여와 양도를 혼합한 부담부증여를 검토해도 좋습니다.

82대책이 효과를 거두지 못한다면 보유세를 강화해서 가지고 계신것을 부담스럽게 할수도 있다고 하고 세법을 적용해서 빨리 처분할수 있게 한다고 합니다.

▶마지막으로 실수요자가 주택구매시 알아둘점 주의할점은

1. 자신에게 알맞은 대출상품을 알아보고 자금계획을 수립해야합니다.

2. 규제가 많은 상품은 피하고 입주10년이상의 기존 아파트로 접근해야합니다.

3. 아파트는 업무시설, 편의시설 여건을 따져야 하며 개별단지 선택시 세대수, 평형분포, 층수, 배정학교, 전세가율 등을 잘 따져 고르셔야 합니다.

4. 대출을 받고 싶지 않다 하신다면 다세대 주택이나 오피스텔도 염두하시면 좋을것 같습니다.

 

82대책에 대해 주택구매시 알아둘점 주의할점 그리고 증여 잘하는법 등등 무주택자에게는 좋은대책이 될수 있으니 현명한 선택을 하셔서 주택마련에 도움이 되셨으면 좋겠습니다.