82부동산 대책 시행지역 부동산법 내집마련 LTV DTI 주택자금조달계획서

안녕하세요?

왕소금 입니다.

 

재건축 아파트를 갖고 있는 분들도 그렇지만, 여러채의 집을 오랫동안 갖고있는 사람들도 부동산 8.2 대책 발표 이후 고민이 깊어졌습니다. 정부가 내년 4월이후부터 다주택자에 대한 양도세 중과를 선언했기 때문인데요. 양도소득세율이 20% 포인트 더해져, 금액별로 26%에서 62%가 적용되고, 장기보유특별공제도 사라집니다. 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화를 내걸었습니다.

예를들어 3주택을 보유하고 있는 김씨가 종로구 B주택(15년 이상 보유·양도차익 5억)을 이달 중 팔게 되면 1억2915만 원의 양도세를 내면 되지만 내년 4월 이후에는 양도세가 20%포인트 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없어 세금이 3억410만 원으로 ‘1억7649만 원이나’ 늘어나게 된다는 것입니다. 즉, 내년 4월 1일 이후 아파트를 팔면 이전보다 2배 가까이 양도세를 물어야 합니다. 바뀐 부동산 법 때문에 집을 팔아? 말아? 고민하는 분들 바뀐 부동산 고나련법 때문에 고민이라면 그 해답 이번시간에 찾으시기 바랍니다.

이전에는 주택담보대출이 쉬워지면서 과도하게 빚을 내서 집을 마련하거나 다주책을 보유하는 투기성 수요가 생겨나는 등의 부작용이 많아졌습니다. 이에 반면에 82부동산 대책은 주택이 투기나 재산증식의 수단이 되지않고 실수요자 중심으로 거래되도록 시장질서를 잡겠다는 것이 주목적입니다.
▶ 어떤 규제들이 강화되고 도입 됐나?
투기과열지구와 투기지역을 지정해 법령개정 등의 조치 없이도 재건축, 양도세, 주택담보대출 등에 대한 규제를 강화함으로써 투기목적의 수요를 차단하는 겁니다.

앞으로는 다주택자에 대한 양도소득세가 기존에 비해 중과되게 되고요. LTV, DTI 비율, 주택담보을 은행에서 대출받을 수 있는 금액도 기존에 비해 축소 됐습니다. 또 비싼 웃돈을 주고 부동산 시장에서 거래되는 것으로 추정되었던 재건축 조합원의 지위도 앞으로는 양도할 수 없게 됩니다.  그래서 투기성 자본이 많이 몰리는 지역일수록 강력학 규제를 시행한다고 보시면 됩니다.

82부동산 대책 시행지역으로는

1. 투기지역: 서울 (강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시

2. 투기과열지역: 서울 (구로, 금천, 동작, 관악, 은평, 서대문, 중, 성북, 도봉, 중랑, 동대문, 광진), 과천시

3. 조정대상지역: 성남, 하남, 고양, 광명, 남양구, 동탄2, 부산 (해운대, 연제, 동래, 수영, 담, 기장), 부산진

으로 나누게 됩니다. 투기지역 등의 규제는 아무 근거없이 지정되는것이 아니라 관련 법령 등의 요건이 충족되었을때 지정절차를 거쳐 결정하게됩니다.

# 82부동산 대책! 이렇게 바뀐다!

▶ 다주택자에 대한 혜택은 줄고 세금은 늘고
법에선 1가구 1주택이상, 1가구 2주택부터를 다주택자로 보는데요. 1가구 2주택부터 혜택은 줄고 세금은 더 늘어나게 됩니다. 우선 주택비과세를 받기 위해선 보유2년 이라는 요건만 충족하면 됐는데요. 하지만 이제는 2년이상 거주해야 비과세 적용을 받습니다. 두 번째 집을 오래 보유했을 때 양도세를 줄여주는 장기보유특별공제(현행 10~30%)도 다주택자에게는 적용하지 않게 됐습니다. 세 번째, 양도소득세도 중과됩니다. 1가구 2주택자에겐 6~40% 정도의 양도소득세가 부과됐는데 앞으로는 거기에 10%를 더 내야하고, 3주택자의 경우에 20%가 더 중과됩니다. 현재 개정세법 안에는 6~42%까지 최고세율이 추가로 인상되고 있어서 실제로 정부가 제시한 데로 세법이 개정된다면, 2주택자는 57.2%를, 3주택자는68.2%를 세금으로 납부해야 하는 결과가 발생될 수 있습니다. 
LTV비율변화를 본다면

투기지역 기준으로 본다면 차주1건 즉 가족 구성원마다 1건이였던것이 가구당 1건이니 확실히 변화가 이루어질듯 합니다. 

만약 집을 처음 사는경우 즉 부부 합산 연소득 8000만원까지 인정하고 LTV와 DTE는 40%가 아닌 50%로 완화적용할 예정입니다. 또한 주택구매 후 1개월 이내 전입신고를 하고 1년이상 실거주하는 경우에만 디딤돌대출을 받을수 있다고 합니다. 그래서 무주택 실수요자들에게 많은 혜택이 적용된다고 볼수 있습니다.

여기서 말하는 디딤돌대출이란? 주택가격5억원이하, 전용면적 88제곱미터 이하주택을 구매할때 최고 2억원까지 저금리로 대출해주는 제도를 말합니다. 부부합산 6천만원 이하(생애 최초는 7천만원까지) 무주택 세대주는 거주 여부와 관계없이 대충가능했지만 8월부터는 실거주자에 한해 대출이 가능합니다.

이러한 시장의변화속에서 집을 사야겠다 마음을 먹으셨다면 주택시장의 투기수요를 억제하는데 초점을 맞춘 이번 부동산 대책에서는 주택거래시 '자금조달계획 신고'를 의무화하는 방안을 도입했습니다. 주택구매시 주택 취득에 소요되는 자금 중 자기자금이 얼마나 되는지, 차입금은 얼마나 되는지 등을 시.군. 구청에 신고를 해야합니다. 다 해야하는것은 아니고 거래가격이 3억원이상의 경우에 의무적으로 하게 적용될 예정이랍니다.

그렇다면 3억원이상하는 주택이 얼마나 되냐하면 서울의 경우 88.9%, 세종시는 57.5%, 과천의 경우는 100%라고 합니다. 주택자금조달계획서 양식을 보면

다음과 같고 정확히 작성하셔서 제출을 하셔야 합니다. 자금조달계획서 신고를 받은 지자체는 해당 내용을 관할 세무서에 통보를 할 수 있고 허위신고로 의심되는 경우에는 사실여부를 조사할 수 있습니다. 신고내용이 허위로 밝혀졌을 경우에는 거래액의 2%를 과태료로 징수하게됩니다. 5억원일 경우 2%라하면 1000만원이라는 어마한 돈을 과태료로 내게됩니다. 배보다 배꼽이 클수 있으니 허위신고나 신고를 하지않는 행위는 하지 말아야 하겠습니다.

서민들의 경우 돈을 다내고 집을 사는 경우는 드뭅니다. 대출을 사용하게 되는데 대출받는 가장 좋은방법은 저금리로 대출을 받으려면 주거래은행을 정하고 본인의 금융신용도를 높이는것이 가장 좋습니다.

▶주택담보대출이 예전보다 어려워졌다
용어만 들어선 어떤 걸 줄이겠다는 건지 이해가 어려우시죠? LTV는 loan to value의 약자인데요, 집값대비 대출가능비율! 은행이 집값에 따라 빌려주는 범위를 말합니다. 예를 들어 LTV가 70%라면 3억짜리 집을 살 때 2억1천만원을 대출해줄 수 있다는 의미입니다. DTI는 debt to income의 약자인데요, 수입대비 부채상환비율을 말합니다. 연간소득이 5000만원이고 DTI가 40%라고 하면, 총부채의 연간 원리금은 2000만원을 초과할 수 없게 되는 것이죠. 보통 대출금을 10년에 갚는것과 30년에 걸쳐 갚는것 중에 어떤 것이 부담이 크죠? 그렇습니다. DTI는 소득이 있다면, 대출기간을 조정해서 총부채 상환비율을 맞추기 때문에 정말 중요한 것은 LTV로 대출가능비율인 것 같습니다.

일단 여기까지 시행지역 부동산법 내집마련 LTV DTI 주택자금조달계획서 등등 알아보았습니다. 너무 어려우신가요? 사실 제가 어렵습니다. 머리도 식힐겸 다음시간에 이어 알려드리도록 하겠습니다.